FMIKS

생애 첫 오피스텔 전세계약을 하면서 모르는 부분이 많았고 신경써야할 문제들이 많다는 것을 뱌웠다.

2023년은 전세사기와의 전쟁이라고 해도 과언이 아니다...수도권을 중심으로 인천에서 거대 전세사기 일당이 서민들을 상대로 사기를 쳤었고 지금은 경기도권에서 유사한 사기 사례가 폭증하고 있다.

전세계약을 2월 28일날 체결한 이후 어플을 통한 전세보증보험 신청을 하였고 심사 완료까지 총 1달 남짓한 시간이 걸렸다.

필요 서류를 모두 제출하고 심사중에 총 1번의 서류 재 제출 요청을 받았고(첨부 사진 화질 문제로 재요청) 다시 제출한 이후 최종 승인을 받았다.

요새 복잡해지는 전세 사기 유형들로 인해 전세보증보험도 100프로 세입자를 보호하지 못하는 현실이다.

하지만 최소한의 안정장치인 전세보증보험이 세입자를 보호하는 장치가 되었으면 좋겠다.

HUG전세보증보험 진행시 카카오, 네이버, HUG모바일로 접수가 가능하다. 하지만 카카오와 네이버로 진행시 나의 주거지(주로 오피스텔 또는 빌라)가 등록되어 있지 않으면 HUG모바일로만 접수해야 한다.

HUG 모바일의 단점은 접수 이후 심사까지 걸리는 시간이 1달 이상 걸리기 때문에 세입자 입장에서는 애가 탄다.

(카카오와 네이버의 경우 보험료 할인 및 짧은 심사 기간을 홍보하고 있지만 주소지가 네이버, 카카오 전산(?)에 등록되어 있지 않으면 진행이 불가하다...)

사실 이번 전세보증보험을 진행하면서 보호의 사각지대라고 느꼈던 부분은 세입자가 전세보증보험 가입 유무를 심사 결과가 나오기 이전까지 알수 없다는 것이다.

물론 전세보증보험에서 간단한 체크리스트를 통해 나의 전세계약이 보증보험가입이 가능한지 확인해볼 수 있게 해주지만 이는 사전 체크리스트일 뿐이며 확실하게 가입 여부를 보장해주지는 않는다.

즉, 전세 계약 이후 전세 보증보험 가입 신청 이후 확정까지의 공백기간이 발생하게 되고 상대적으로 세입자가 무방비에 노출되는 편이다.

물론 이런 문제를 방지하기 위해선 전세계약과 동시에 전입신고, 확정일자 등을 받아 향후 최악의 상황에서 우선변제권을 받기위한 노력을 하는것이 최우선이며 전세보증보험은 차순위로 나를 보호하는 또다른 수단이 되어야만 할것이다.

다행인것은 최근에 정부에서도 전세계약이후 보증보험 가입까지의 공백기간이 발생하는 문제를 해결하기 위해 법을 개선하여 입법을 추진하고 있다는 기사를 본것 같다.

이번에 전세계약을 하면서 최대한 알아보고 준비하고 계약한다고 했지만 돌이켜 생각해보면 빼먹은 부분도 많이 있었고 의외로 부동산 중개인에게 휘둘리며 진행된 것이 많았었다.

물론 부동산 계약은 자주 있는 일이 아니라 용어도 낯설고 특히 요즘처럼 부동산 사기가 기승하는 시기에는 더더욱 조심하게 된다.

하지만 나를 포함한 대부분의 사람들은 계약시 중개인에게 의지하게 되지만 좋지 않은 중개인의 경우

"다른 사람도 다 이런식으로 해요, 여기 주변은 다 이래요, 그런 특약 요청하는 분은 처음이네요"

라는 말로 임대인에게 말하며 불리한 또는 내가 처음 생각했던 계약을 체결하지 못하게 하는 경우가 있을거 같다.

우리에게 주거는 정말 중요한 문제중에 하나이고 살면서 가장 큰 금액의 금전이 오고가는 일이기 때문에 항상 사기에 주의하고 놓친 부분은 없는지 3번이상 재점검해야한다.

나의 경우 전입신고, 확정일자, 전세보증보험 이라는 최소한의 안정장치를 만들었지만 100프로 안전하지 않기에 등기를 확인한다던지 다양한 방법으로 주의를 기울여야할거 같다.

부디 이 글을 읽는 또는 읽지 않더라두 많은 사람들이 부동산 사기를 당하지 않기를 기원한다...

좋은 매물을 찾았다면 이제 계약이라는 가장 중요한 부분이 남아있다.

이번에 처음 부동산 계약을 진행하면서 생소한 용어들을 많이 들었고 어느정도 공부하고 계약하지 않으면 사기를 당하기 쉬운 구조라는 것을 알게 되었다.

평소 부동산에 관심있는 사람들이 아니라면 생소한 용어들과 법률 용어들은 임차인들에게는 부담스럽고 어렵게 느껴지는것 같다.

(근저당, 질권, 특약 등등 실생활에서 그다지 많이 사용되지 않는 용어이기에 더더욱 낯설게 느껴지는것 같다.)

먼저 부동산 계약전 가장 중요한 사항은 등기상태가 최대한 깨끗한 집을 선택해야 한다는 것이다.

여기서 말하는 깨끗한 집이란 은행의 근저당을 비롯해 내가 거래하고자 하는 집에 채권이 잡혀있지 않은 집이어야 한다는 뜻이다.

(쉽게 말해 해당 집이 빚에서 최대한 자유로워야 함)

아래 보다 자세히 설명하겠지만 전세계약자의 초미에 관심사중 하나인 전세보증보험 심사 사항중 하나는 집의 등기 상태가 깨끗해야하기 때문이다.

물론 전세보증보험을 떠나서 이미 들어가고자 하는 집에 은행으로 부터 근저당이 설정된 경우 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황이 발생할수도 있기 때문이다.

(등기상 이미 근저당이 설정된 경우 세입자가(본인이) 근저당보다 나중에 등기에 올라가기 때문에 변제 우선순위에서 밀리게 된다)

(대항력을 갖기 위해서는 전입신고, 입주, 확정일자 이 3가지가 모두 성립되어야한다.)

그래서 전세 계약을하는 경우 입주하는 당일(보통 잔금일=입주일)에 꼭 전입신고를 하고 확정일자를 받는것이 1순위로 당일에 해야하는 것이다.

(따라서 계약은 주민센터가 쉬지않는 평일에 하는것이 중요한것 같다)

이번에 부동산계약을 하면서 알게된 사실은 확정일자의 경우 부동산계약후 주민센터에 방문시 바로 받을 수가 있다는 것이다.

(정확한 서류 명칭은 "주택임대차신고필증")

하지만 이 확정일자를 받았다고 해서 대항력이 생기는 것은 아니며 단지 전세대출을 위한 서류 수준에 불과한것이란 것이다.

부동산 계약 전에도 부동산과 최대한 협의해 전세보증보험에 대한 특약을 넣기 위해 부단히 노력했으나 결국은 계약후 7일 이내 보증보험 가입여부를 확인 후 가입이 불가한 경우 부동산 계약을 해지한다는 내용만 넣을 수 있었다.

(+추가적으로 계약 만료시까지 근저당을 포함하여 계약시 등기 상태를 계약 만료시 까지 유지하는 특약을 설정하여 최대한 방어하기위해 노력했다...ㅜㅠ)

사실 주택보증보험공사에서는 사전에 전세보증보험의 가입 가능 여부에 대해서 가심사와 같은 업무를 해주지 않으며 간단한 상담정도만 수행해준다.

(부동산에서 보증보험가입 불가시 7일이내 계약을 해지해 준다는 소리는 입주 후 전세보증보험심사에서 불가 통보시 해지해 준다는 의미가 아님, 인터넷에 올라온 다양한 후기를 보면 부동산에서 이부분에 대해 모호하게 설명하여 임차인인 상세하게 물어보지 않으면 어물쩍 넘어가는 경향이 있는것 같다....)

결국은 임차인 본인이 최대한 물건을 조심해서 고르고 등기상에 문제가 없는지 임대인의 세금 납무 내역에 문제가 없는지 그리고 임차인의 권리를 보호하는 특약을 넣기위해 노력하는 수밖에 없는것 같았다....

그나마도 수요가 많은 지역의 오피스텔은 더더욱 임차인에게 유리한 특약 넣기가 어렵다.

(특약을 넣으려고 하니 해당 오피스텔은 기다리는 사람 많아서 굳이 그런 특약 안넣고 다른사람에게 하겠다는둥....)

여하튼 전세계약을 1월 31일부로 체결한 이후 바로 확정일자 및 대출 신청을 진행했다.